Con la Riforma del condominio attuata con Legge 11 dicembre 2012, n. 220 si è riaperta la questione tanto dibattuta in merito alle diverse soluzioni da intraprendere nei confronti del condomino che non versi la propria quota di spese condominiali.
A chi non è mai capitato di doversi accollare le spese di qualche condomino che non intende corrispondere la propria quota e di sentirsi richiedere anche la parte dovuta dal condomino insolvente? Di fronte a questo problema spinoso che mette sicuramente in difficoltà gli altri condomini ma, in generale, qualsiasi creditore del condominio, possiamo evidenziare quanto segue:
– in primo luogo segnaliamo i nuovi poteri attribuiti dalla Riforma all’Amministratore di stabili al fine di procedere alla riscossione delle spese condominiali, in base alla ripartizione stabilita dall’assemblea. Ai sensi del nuovo art. 63 cod civile disp att. egli può ottenere un decreteto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condominio moroso, nonostante l’eventuale opposizione;
– precisiamo inoltre che l’Amministratore ha tempo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale per poter agire contro il condominio moroso per le quote non pagate;
– è’ evidente come egli disponga di uno strumento più immediato ed efficace per il recupero dei crediti condominiali non essendo più necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea né l’obbligo di mettere in mora il condomino inadempiente;
– infine l’amministratore, come misura cautelare, può sospendere il condominio moroso dall’uso dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato.
Invece, nel caso in cui la spesa in questione sia dovuta ad esempio, quale corrispettivo per l’effettuazione di lavori di straordinaria amministrazione, a fronte del contratto stipulato dall’amministratore in rappresentanza degli altri condomini, l’impresa che ha eseguito i lavori non potrà chiedere tutto il pagamento ad un solo condomino. Dovrà rivolgersi a ciascuno dei condomini in proporzione alla singola quota debitoria di spettanza. Inoltre, ed è qui la novità rilevante, il creditore dovrà agire “pro quota” prima nei confronti dei condomini morosi (a lui indicati dall’amministratore) e, solo nel caso in cui sia impossibile soddisfarsi sul patrimonio di questi ultimi, potrà successivamente rivolgersi ai condomini in regola. Viene pertanto introdotto il “beneficio della preventiva escussione” ma qualora le azioni esecutive nei confronti dei condomini morosi si dovessero rivelare infruttuose, i “condomini virtuosi” saranno comunque chiamati a rispondere delle obbligazioni condominiali.
Concludendo, è del tutto evidente come la riforma sia intervenuta per dirimere contrasti e conflitti di interesse tipici di questa materia.
Laura Bertuzzi
